【自住房申报】 自住房指定完，如何上税？

让我们再重温一下自住房指定的必要条件：

• 你本人，或配偶或前任配偶或同居配偶或18岁以下的孩子在一年内住过
• 真的要在这个房子里居家过日子住过，住多长时间税局没有规定
• 同一时间只能有一套房子被指定为自住房

为啥要指定自住房？不就是为了加拿大的福利：自住房增值的部分不用上税。如果一套房拥有的所有年份都是自住，并被指定为自住房，那么增值的所有部分都是免税的。如果有几套房，那又如何指定呢？在满足自住房指定要求的时候，很有可能是多个房产中的某个房产被部分指定为自住房。

如果一套房只有部分年份被指定为自住房，那应该如何上税呢？

下面直接上个例子来解释一下吧。

例如，2011年以$50万购买了A房并搬入居住，2018年以$130购入新房B，在2020年以$150万售出A房。在售出A房时，B房的价格在190万。

问：如何计算A房的增值？

A房：从2011年到2020年一共持有10年，总共增值$100万

B房：从2018年到2020年一共持有3年，总共增值$60万

如果A房和B房都满足自住房的要求，那应该指定哪个房为自住房哪？

因为B房的增值比较大，所有选择在2018年到2020年指定B房为自住房。

2011年到2017年指定A房为自住房，一共7年。2020年A房卖出后，增值：$100万（$150万-$50万）。

免税部分：$100万*（7+1）/10 =$80万

剩下$20万增值的50%需要加入当年收入进行上税。

加拿大税局还是很体贴的。这个特殊的“+1原则”允许大家在同一年买入新房，又在同一年卖出旧房。自住房指定后神秘的“+1”原则就是这样运用的。

再上个例子：

问：2009年买入A房，当时约$36万。在2014再购入B房约$70万。如果A房现在价值$86万，B房现在价值$110万。如果在2020年准备卖出B房，应该指定A房还是B房为自住房呢？

答：如果两房都满足自住房的要求：

A房从2009年持有到2020年，拥有12年，涨了$50万 ($86万-$36万)

B房从2014年持有到2020年，拥有7年，涨了$40万 ($110万-$70万)

可以看出B房增值更多一点，B房如果在2020年卖出时，指定B房为自住房。

那A房的部分年份可以被指定为自住房，指定了B房的年份就不可以指定A房了。因为在某一年上有且仅有一套房子可以被指定为自住房。这样A房的部分增值需要上税。部分增值不是全部增值，部分增值的50%和当年的收入一起来计算税收。

问：部分上税的A房的房贷利息、地税、卖房产生的费用都能当费用进行抵扣吗？

答：房屋贷款和地税属于房屋持有期间的维护费用，在卖房时不可以抵扣。卖房产生的费用，包括卖房的经纪佣金，律师费，卖房前的装修费等，和买房时发生的费用是可以用来冲减A房增值的。

问： 何时申报自住房？

答：在卖房或者发生房屋用途转变时，2016年开始需要申报自住房。

特别提示：

*（税法新规）对2016年10月2日以后发生的房屋处置，如果纳税人在买房那年一年到头都是非税务居民，“+1原则”不适用。换句话说，如果买房的那一年您如果一直是非税务居民的话，无法使用“+1原则”。

*如果不是你名下的房子，根本谈不上指定自住房还是投资房的问题。

*非税务居民不具有自住房免税的优惠。

*频繁换房时，税局如果认为您不是以居住为主要目的，而是以赚取差额为主要目的时，所有的增值当作business income, 必须100%入当年收入计算税款。

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